Gouttière : partie commune ou privative ?
Tout part de l'acte de base, qui définit ce qui est commun et ce qui est privatif. Dans la grande majorité des immeubles, la toiture, la façade, les gouttières et les descentes pluviales sont des parties communes, même lorsqu'elles ne desservent qu'un seul appartement.
Il existe des exceptions à vérifier dans l'acte : la gouttière d'une terrasse privative, le toit plat d'une annexe dont un seul lot a l'usage, ou une toiture attribuée au lot du dernier étage. Dans ce cas, l'entretien revient au propriétaire du lot concerné.
Qui décide : le syndic ou l'assemblée générale ?
Le syndic gère l'entretien courant des parties communes et peut faire exécuter de sa propre initiative les mesures conservatoires urgentes. Un débouchage pendant une pluie, qui empêche un dégât des eaux, entre dans cette catégorie.
Les travaux plus importants — remplacement des gouttières, réfection d'un chéneau, contrat d'entretien pluriannuel — sont décidés par l'assemblée générale, selon les règles de majorité prévues par la loi et par le règlement de copropriété. D'où l'intérêt d'arriver en AG avec un devis clair.
Comment les frais sont répartis
Les frais d'entretien et de réparation des parties communes sont répartis entre copropriétaires selon leurs quotités, sauf clause particulière du règlement. Un propriétaire qui loue son appartement peut répercuter la part d'entretien courant sur son locataire via les charges, si le bail le prévoit. Le détail entre locataire et bailleur est expliqué dans notre guide locataire ou propriétaire : qui paie l'entretien.
Débordement en pleine nuit : que faire ?
- prévenez immédiatement le syndic, par téléphone puis par écrit ;
- limitez les dégâts dans votre appartement : meubles éloignés du mur, récipients, coupure de l'électricité de la pièce si l'eau approche des prises ;
- prenez des photos et des vidéos : de la gouttière qui déborde, des traces à l'intérieur ;
- déclarez le sinistre à votre assureur et informez les voisins concernés.
Les suites côté assurance sont détaillées dans notre article dégât des eaux dû à une gouttière.
Préparer un devis qui passe en assemblée générale
Un devis vague (« nettoyage gouttières : forfait ») soulève des questions et fait reporter la décision. Pour être voté, un devis doit indiquer :
- le linéaire de gouttières et le nombre de descentes traités ;
- le mode d'accès : échelle, accès par le toit ou nacelle, avec l'éventuelle autorisation d'occupation de la voie publique à demander à la commune ;
- ce qui est inclus : descentes, évacuation des déchets, test d'écoulement, rapport avec photos ;
- les travaux optionnels, chiffrés séparément : crochets, joints, tronçons à remplacer ;
- le prix TVA comprise et la périodicité proposée.
Nos fourchettes de prix sont publiques sur la page tarifs ; pour un immeuble, le prix dépend du nombre d'étages, de façades et de descentes.
La solution la plus simple : un contrat d'entretien
Plutôt que de revoter chaque année, l'assemblée peut approuver un contrat d'entretien annuel des gouttières : passages planifiés, rapport pour le dossier de copropriété et remise sur le tarif standard. Pour les immeubles à corniche, notre guide sur le chéneau de corniche explique les points à faire vérifier en priorité.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il faire déboucher une gouttière sans l'accord de l'assemblée générale ?
Oui pour une intervention urgente destinée à éviter un dommage, qui relève des mesures conservatoires que le syndic peut prendre seul. Un remplacement ou un contrat d'entretien de longue durée doit en revanche être approuvé par l'assemblée générale.
La gouttière qui dessert uniquement mon appartement est-elle à ma charge ?
Pas forcément. Si l'acte de base la range dans les parties communes, son entretien est payé par tous les copropriétaires selon leurs quotités. Elle n'est à votre charge que si l'acte la rattache à votre lot, par exemple pour une terrasse privative.
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Devis gratuit, prix fixé avant l'intervention, dans les 19 communes de la Région.